Coliving occupé plus de 8 mois par an : DPE et diagnostics, ce que votre bail doit vraiment prévoir

Si vous vivez en coliving (habitat partagé) une grande partie de l’année, vous relevez souvent des règles d’un bail d’habitation classique. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) rappelle que cela implique notamment un dossier de diagnostic technique complet, avec DPE, remis par le propriétaire ou le gestionnaire.

De nombreux contrôles ont mis au jour des anomalies, en particulier l’absence d’affichage du DPE. Voici ce que cela change pour vous en tant que locataire ou futur occupant d’un logement en coliving.

Coliving et résidence principale : le seuil clé des 8 mois

La DGCCRF indique qu’à partir d’un certain niveau d’occupation, un logement en coliving est considéré comme votre résidence principale. Ce point est essentiel, car il détermine le type de contrat et les informations auxquelles vous avez droit.

La règle rappelée est la suivante : dès lors que la résidence en coliving est occupée plus de 8 mois dans l’année, elle constitue la résidence principale du consommateur.

Dans ce cas, le contrat doit respecter la forme et le fond d’un bail d’habitation classique, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Concrètement, cela signifie que le contrat ne peut pas être rédigé comme un simple contrat « tout compris » de type para-hôtelier ou 100 % services si, dans les faits, vous vivez là à l’année.

Les niveaux de loyers pour ces baux ne peuvent pas dépasser les plafonds applicables dans les zones où l’encadrement des loyers existe. Là encore, c’est le statut de résidence principale qui déclenche ces protections.

Coliving, bail classique et diagnostics obligatoires

Qui dit bail d’habitation classique dit aussi diagnostics immobiliers obligatoires fournis par le propriétaire ou le gestionnaire. La DGCCRF rappelle explicitement ce point pour les résidences de coliving considérées comme résidences principales.

Ce dossier, souvent appelé dossier de diagnostic technique, regroupe plusieurs documents, dont notamment :

• le DPE (diagnostic de performance énergétique), qui informe sur la consommation d’énergie du logement et son impact sur le climat,
• et, selon les cas, d’autres diagnostics liés à la sécurité et à la salubrité (amiante, plomb, etc., selon l’âge et la nature de l’immeuble, ainsi que la réglementation applicable).

Les règles de salubrité et de sécurité des logements doivent également être respectées. Le coliving ne constitue pas un « régime à part » permettant de s’affranchir de ces exigences dès lors que vous êtes dans le cadre d’un bail classique.

En parallèle, la DGCCRF a relevé l’absence d’affichage du DPE dans de nombreux établissements contrôlés. Pour vous, cela se traduit par un manque d’information sur la qualité énergétique de votre logement, alors que cette donnée est censée être visible et communiquée.

Un concept en plein essor mais encore flou juridiquement

Le coliving, aussi appelé habitat partagé, est défini par la Commission d’enrichissement de la langue française comme un mode de cohabitation dans lequel les occupants de logements partagent des espaces collectifs de vie et de travail, ainsi que l’accès à des services. Cette définition a été publiée au Journal officiel du 23 avril 2023.

Mais, en droit, le coliving ne dispose toujours pas d’une définition légale précise. Une proposition de loi a été déposée au Sénat pour créer, dans le code de la construction et de l’habitation, une définition de la résidence de coliving et préciser que les unités privatives seraient assimilées à des logements au sens de ce code et d’un article du code de l’urbanisme. Cette proposition visait aussi à soumettre ces logements aux exigences de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’ensemble des règles applicables en matière de fiscalité, de baux, d’encadrement des loyers, etc.

À ce jour, cette proposition de loi n’a pas été examinée et semble rester dans les archives du Sénat. Résultat : ce sont les juges qui, au cas par cas, doivent trancher sur le régime applicable, et leurs décisions varient selon la configuration des lieux et des services proposés.

Dans certaines résidences de coliving, on loue des lits dans des chambres partagées pour de courtes durées. Dans d’autres, chaque occupant dispose d’un appartement avec salle d’eau et coin cuisine, et y vit à l’année, parfois avec des services qui rappellent la para-hôtellerie. C’est précisément dans ces situations longues durées que la question du bail classique, du DPE et des diagnostics se pose avec le plus d’acuité.

Les anomalies relevées par la DGCCRF et les risques pour les locataires

La DGCCRF a mené une enquête spécifique sur les offres de coliving. Elle y voit un concept convivial, mais qui peut dissimuler des pièges. Ses contrôles ont mis en évidence plusieurs types d’anomalies, notamment :

• l’absence d’affichage du DPE,
• le manque de transparence sur les prix pratiqués,
• l’absence d’information sur le médiateur de la consommation,
• des pratiques commerciales trompeuses,
• le non-respect des obligations contractuelles.

Le flou autour du statut juridique du coliving facilite ces dérives. Les consommateurs peuvent se voir proposer des contrats présentés comme « flexibles » ou « tout inclus », alors qu’en pratique ils occupent leur logement plus de 8 mois par an, ce qui relève d’un bail d’habitation classique et des diagnostics associés.

En attendant un encadrement plus précis de ces nouvelles offres, la DGCCRF annonce maintenir sa mobilisation sur le sujet.

Comment savoir si vous êtes concerné et quelles questions poser

Vous êtes concerné par ces rappels si :

• vous vivez en coliving ou habitat partagé,
• vous occupez le logement plus de 8 mois par an,
• votre situation ressemble davantage à une résidence principale qu’à un séjour ponctuel.

Dans ce cas, la DGCCRF indique que votre contrat doit respecter les règles d’un bail d’habitation classique, ce qui inclut la remise d’un dossier de diagnostic technique et le respect des règles de salubrité et de sécurité.

Sans vous substituer à un conseil juridique, quelques points de vigilance peuvent vous aider à faire le point :

• Vérifiez la durée réelle de votre occupation sur l’année : dépassez-vous les 8 mois ?
• Demandez si un DPE existe pour votre logement et comment il se consulte.
• Interrogez le propriétaire ou le gestionnaire sur les diagnostics réalisés et les règles de sécurité et de salubrité appliquées.

Pour une analyse précise de votre situation et des diagnostics adaptés à votre logement en coliving, vous pouvez vous rapprocher d’un professionnel du diagnostic immobilier comme Archi-nergie, qui pourra vérifier les points techniques et vous éclairer sur l’état réel du bien.

Conclusion

Le développement rapide du coliving ne doit pas faire oublier les droits des locataires. Dès que vous occupez un logement en coliving plus de 8 mois par an, la DGCCRF rappelle que vous êtes dans le cadre d’une résidence principale avec bail d’habitation classique, encadrement éventuel des loyers et remise d’un dossier de diagnostic technique comprenant notamment le DPE.

Dans un contexte encore juridiquement flou, connaître ce seuil des 8 mois et l’existence de ces diagnostics est un moyen concret de mieux protéger votre budget, votre confort et votre sécurité dans votre logement partagé.